【初心者向け】マイページに入ったら、まず何を見る？ファンドだけでなく「事業者」も確かめましょう

監修：竹馬由夏（不動産クラウドファンディング協会（RCA）運営委員長）
執筆：小林祐司（HP運用担当）

前回、無事に投資家登録を済ませた小林です。審査も通り、いよいよマイページにログインできるようになりました。気になっていた3つの事業者に会員登録を済ませています。

ログインしてみると、募集中のファンドは思ったより少ないものでした。過去に運用を終えたファンドはずらりと並んでいるのに、いま申し込めるものは数えるほどです。

前回お伝えしたとおり、人気のファンドは一般公開される前に事前登録者向けの案内だけで枠が埋まってしまうことがあります。早めに登録を済ませておいたおかげで、募集中の案件を最初から検討できるわけですね。

とはいえ、過去の一覧を眺めていると「こんな案件もあったのか」と思うものがいくつも出てきます。「もう少し早く始めていれば」とつい考えてしまいました。

そんななか、募集中のファンドのひとつに目が留まりました。「これに投資してみようかな」…

……と思ったところで、協会の方から「投資ボタンを押す前に、必ず見ておいたほうがいいところがありますよ」とアドバイスがありました。今回は、そのお話です。

ログインして最初に見るのは、やっぱり「利回り」？

マイページの作りは、事業者によってけっこう違います。

私が登録した事業者ですと、「申し込み中／成立・運用中／運用終了」という3つのタブで自分の投資状況が整理されているところがありました。別の事業者では、お知らせ、出資プロジェクト、取引履歴、収益明細、交付書面……とメニューが細かく分かれています。

とはいえ、どこも共通しているのは、ログインするとまず「募集中のファンド」が目に入るということです。

ファンドの一覧には、だいたいこんな情報が並んでいます。

• 想定利回り（年利）
• 運用期間（予定）
• 募集金額と、現在の達成率
• 1口あたりの出資金額
• 募集終了までの残り日数

小林

正直に申し上げますと、真っ先に見てしまうのは「利回り」です（笑）。年利8%なんていう数字があると、つい飛びついてしまいそうになります。ひとつ気になっていたのですが、そもそも利回りって、どうやって決まっているんでしょうか。

年4%のものもあれば、15%を超えるものもあります。高いほうが得に決まっているのに、低いファンドが高いファンドより早く埋まったりしています。高いものは、それだけ危ないということなんでしょうか。

RCA事務局

いい疑問ですね。ざっくり申し上げますと、利回りの差は「どこからお金を生むか」の違いから出てきます。

家賃収入を配当の原資にするファンドは、インカムゲイン型と呼ばれ、収入が読みやすい分、利回りは控えめになります。一方、物件を建てたり、建物に手を加えるなどバリューアップして売却益を出すタイプは、キャピタルゲイン型と呼ばれ、うまくいけば大きい利回りが出る分、売れるかどうかに左右されやすいと言えます。

ですから、高い＝危ない、というより、高いなりの理由があるということです。その理由がファンドのページに書いてあるかどうか。そこを見ていただきたいのです。

小林

なるほど。数字そのものより、その数字がどこから出てきたか、ということですね。

RCA事務局

そういうことです。このあたりは話し出すと長くなりますので、別の回で詳しくお話しさせてください。今回はまず、その手前の確認からまいりましょう。

年利8.0%、運用11ヶ月。インバウンドなら間違いない！

私が目を留めたのは、東京都内のホテルに投資するファンド。それも、キッチンや家電がついていて、長めの滞在にも向いた「アパートメントホテル」と呼ばれるタイプです。

想定利回りは年8.0%（税引前）、運用期間は11ヶ月。1口1万円から出資できます。

インバウンドの勢いは、肌で感じています。私は金沢に住んでいるのですが、先日、駅前のイタリアンに行ったときのこと。20組ほどで満席なのに、日本人は私たちだけでした。一緒にいた家族と「旅行に来たみたいだね」と笑ってしまったくらいです。中心部を歩けば、すれ違うのは外国人の方ばかり。ホテルも次々に建っています。

これだけ人が来ていて、泊まる場所が足りていないのであれば、ホテルに投資するというのは理にかなっている。しかも場所は東京都内。運用期間も11ヶ月と短めです。

「これは良さそう！」と早速目を付けました。

はやる気持ちを抑えて、物件情報を確認

とはいえ、いきなり申し込むのも不安なので、はやる気持ちを抑え、ファンドの詳細ページをひととおり読んでみました。

ページはタブに分かれていて、「ファンド概要」「詳細情報」「不動産情報」「事業者情報」「リスク」「手数料など」といった項目が並んでいます。

読んでみると、なかなか具体的でした。

• 駅から徒歩10分ほどの商業地域に建つ、新築の物件であること。
• すでにホテルとして営業を始めていること
• 近くにスーパーや飲食店があり、商店街や公園も徒歩圏内。旅行者の拠点として便利な立地であること
• 客室にキッチンがあり、ICTを活用してフロントを置かない形で運営されていること
• ホテルの運営は別の会社が担い、その会社が毎月決まった額の賃料を支払う契約になっていること
• 投資家の出資とは別に、事業者側も出資をしていて、損失が出た場合は事業者側が先に負担する仕組み（優先劣後構造）があること（その比率は10%）

小林

「毎月決まった額の賃料」というのが、よく分からなかったのですが。

RCA事務局

マスターリース契約といって、運営会社が物件をまとめて借り上げ、宿泊の売上にかかわらず固定の賃料を支払う形です。ですから、このファンドの分配金は、ホテルの宿泊売上そのものではなく、この固定賃料が原資になります。ホテルの稼働が多少上下しても、分配には直接ひびきにくい設計ですね。

ページにも「ホテル運営の事業リスクからは切り離されています」と書かれていました。ただし、運営会社の経営が傾けば賃料の支払いが滞る可能性はある、という注意書きも添えられています。

小林

ここまで読んで、物件のことも分かったし、リスクの説明も読みました。これは大丈夫でしょう。いよいよ投資してみようと思い、協会の方に相談してみました。

「この事業者、これまでどうだったかは見ましたか？」

小林

アパートメントホテルのファンドなんですが、インバウンドはこれからも伸びそうですし、場所も都内です。運用期間も11ヶ月と短めで、利回りも年8.0%。優先劣後構造もあります。これに投資してみようと思うんですが、どうでしょうか。

RCA事務局

いい着眼点だと思います。物件の中身やリスクの説明をご自分で読んで判断されたというのは、とても大切なことです。ご自分の仕事や生活のなかでイメージできる投資先を選ぶというのは、健全な選び方ですね。

そのうえで、もうひとつだけ確かめていただきたいことがあります。このファンドを運営している「事業者」が、これまでどんな運用をしてきたかはご覧になりましたか？

小林

……事業者、ですか。正直、まったく見ていませんでした。物件のことばかり調べていて。

RCA事務局

不動産クラウドファンディングは、投資家の皆様が物件を直接購入するわけではありません。事業者と契約を結び、その事業者が物件を運用した結果を分配してもらう仕組みです。ですから、物件と同じくらい、「事業者がどういう会社なのか」が結果を大きく左右いたします。

そして、ここが大事なのですが、当協会の加盟事業者は、過去の運用実績を公表していますので、過去のファンドを想定どおりに償還してきたのかどうかを、投資する前に確かめることができます。

小林

……あ、それと。このファンド、関わっている会社が複数あるようなんです。物件を持っている会社と、募集をしているサイトの会社と、ホテルを運営する会社。私はどこと契約することになるのでしょうか。

RCA事務局

大事なところに気づかれましたね。出資の契約を結ぶ相手は、ファンドを組成している会社です。募集を取り扱っているサイトの運営会社は、契約の媒介をする立場。ホテルの運営会社は、物件を借りて賃料を払う立場です。

役割が分かれているのは珍しいことではありません。ただ、どの会社が何をしているのかは、確かめておいたほうがよいです。それが分かる場所も、ちゃんと用意されています。

まず「どんな許可を持った会社か」を見る

事業者を確かめる第一歩は、どんな許可を受けている会社なのかを見ることです。

ファンドのページをもう一度見てみると、「事業者情報」というタブがありました。正直なところ、言われるまで開いたことがありませんでした。

開いてみると、こんな情報が並んでいます。

• 会社名、所在地、資本金、代表者名
• 不動産特定共同事業の許可番号（◯◯知事 第◯号、など）
• 宅地建物取引業の免許番号
• 不動産特定共同事業の種別（第1号事業、第2号事業など）
• 業務管理者の氏名

小林

許可番号が書いてあるのは分かるのですが、この「種別」というのは何でしょうか。

RCA事務局

不動産特定共同事業法では、事業者が担う役割に応じて第1号から第4号までの区分が定められています。自社でファンドを組成して投資家の皆様と直接契約する事業者は第1号、他社のファンドの契約を取り次ぐ事業者は第2号、といった具合です。

さきほどの「関わっている会社が複数ある」というお話も、ここを見れば整理できます。物件を持ってファンドを組成しているのが第1号、募集を取り扱っているサイトの会社が第2号、というように、それぞれの役割が許可の種別として明示されているのです。

また、インターネット上で契約の申込みを受けるには「電子取引業務」に対応した体制も必要で、これも記載されていることが多いです。

小林

業務管理者という方のお名前まで出ているのは、何か意味があるのでしょうか。

RCA事務局

業務管理者は、事務所ごとに必ず配置しなければならない重要な役割で、宅地建物取引士の資格に加えて実務経験などの要件がございます。名前だけ借りて配置することは認められていません。氏名が公表されているのは、責任の所在をはっきりさせるためです。

なお、許可を受けていない事業者が不動産特定共同事業を行うことはできません。許可番号は、法律で記載が義務づけられている項目です。探しても見つからないのであれば、そこには投資しない。そう考えていただいて差し支えありません。

事業区分や許可の要件については、行政書士の石井くるみ先生による連載で詳しく解説いただいております。あわせてご覧ください。

【第1回】どの許可が必要かは「担う役割」で決まる

過去のファンドは、想定どおりに終わっているか

次に見るべきなのが、過去の運用実績です。

RCA事務局

当協会の加盟事業者をはじめ、多くの事業者が、これまで運用したファンドの一覧を公表しています。

• 想定していた利回りと、実際の利回り
• 想定していた運用期間と、実際の運用期間
• 配当の遅延や元本割れがあったかどうか
• 償還した日

小林

想定と実績が、両方並んでいるんですね。

RCA事務局

そこが肝心なところです。募集中のファンドのページに書かれているのは、あくまで「想定」です。それに対して過去の一覧は「結果」ですから、その事業者が想定どおりに運用してきたかどうかが一目で分かります。

小林

調べてみて、ちょっと意外なことが分かりました。この事業者、不動産特定共同事業の許可を取得したのが2年ほど前で、ファンドの組成はまだ5本目だったんです。償還まで終えたファンドは、まだありませんでした。

RCA事務局

それが分かったことに、意味があります。

小林

え、実績がないということは、やめておいたほうがいいということでしょうか。

RCA事務局

そうとは限りません。新しく参入した事業者がすべて危ういわけではありませんし、許可を受けている以上、財務や体制の審査は通っています。大事なのは、「実績が豊富な事業者だと思い込んだまま投資する」のと、「まだ実績を積んでいる途中だと分かったうえで投資する」のとでは、まったく違うということです。

小林

たしかに。利回りだけ見ていたら、確実に高い利益を得られるものだと思い込んでいたかもしれません。

RCA事務局

投資である以上、確実なことはありません。そのため、代わりに確かめられるものを探します。今回のファンドですと、組成済みのファンドで中間配当が予定どおり実施されていました。これも立派な情報です。また、募集を取り扱っているサイトの運営会社が、事業者の適格性や財務の健全性を審査したレポートを公開していましたね。

小林

ありました。「審査レポート」というタブです。これも開いていませんでした。

RCA事務局

第三者が事業者を審査して、その結果を開示している。自分ひとりで判断しなくてよい材料が、こうして用意されているわけです。

ただし、過去の実績も第三者の審査も、将来の成果を保証するものではありません。あくまで客観的な判断材料のひとつとしてご覧ください。

決算は、金額より「項目」の意味を見る

もうひとつ、事業者の決算です。ファンドを組成する事業者は、直前3年分の決算の要旨を、契約成立前書面に載せることが法律で決められています。

小林

決算と言われると、数字がずらりと並んでいて、正直どこを見ればいいのか分かりません。

RCA事務局

すべてを読み解く必要はありません。初めての方は、まず2つの項目を見ていただければ十分かと思います。

ひとつめが「匿名組合出資預り金」です。これは不動産クラウドファンディングの投資家の皆様から預かっているお金です。小林さんが投資したお金もここに入ります。事業者の利益ではなく、負債として計上されています。つまり、皆様へ返すべきお金として厳格に扱われているということです。この金額が大きいこと自体は悪いことではなく、それだけの規模で事業を運営している、という意味になります。

ふたつめが「純資産」です。こちらは事業者自身の体力（財務基盤）を表します。さきほどお話しした優先劣後構造で、損失が出たときに先に負担するのは事業者側ですから、万が一の際にその負担に耐えられるだけの体力があるかどうかを見る目安になります。

小林

体力というのは、どのくらいあればいいという基準はあるのでしょうか。

RCA事務局

実は、法律で決まっております。通常の許可を受けている事業者は、純資産が資本金または出資の額の90％以上であることが求められます。例えば資本金1億円の会社であれば、純資産9,000万円以上が基準ですね。

さらに小規模な事業者向けの登録制度では、直前2年の各事業年度において当期純損失が生じていないことが要件とされています。赤字が続いている会社は、そもそも登録を受けられないということです。

小林

入口の時点で、ふるいにかけられているんですね。

RCA事務局

そのとおりです。ただし、これは入口だけの話ではございません。許可を受けた後も満たし続ける必要があり、純資産が基準を下回ることは許可の取消事由にあたります。また、財務状況が明らかに不健全である場合には、インターネットでの募集（電子取引業務）を行わないこととされています。

ですから決算を見るというのは、その事業者が今もこの基準を満たし続けているかを確かめるということでもあります。

小林

金額そのものより、どういう性質のお金なのかを知っておくことが大事なんですね。

RCA事務局

そのとおりです。他社と比べて金額の大小を単純に競うようなものではありません。預かったお金がどう扱われているかを知っておくことに意味があります。

財務の要件については、石井くるみ先生の連載でさらに詳しく解説いただいております。

【第2回】電子取引業務と、許可で求められる4つの体制

置き場所はバラバラ。でも、見る項目は同じ

ここで困ったことがひとつ。こうした情報がどこに置いてあるかは、事業者によってまったく違います。

私が見た範囲でも、こんな具合でした。

• サイト内に「開示資料」というページがあり、そこに決算と運用実績がまとまっている事業者
• 各ファンドの詳細ページのなかに、事業者情報が入っている事業者
• すべてのページの一番下（フッター）に、会社情報と許可番号が常に表示されている事業者

小林

これは探すのが大変ですね。

RCA事務局

ただ、載っている項目は共通しております。不動産特定共同事業法で、投資家の皆様に開示すべき事項が定められているからです。ですから「どこにあるか」は事業者ごとに違っても、「何を探せばいいか」は変わりません。

今回お話しした、許可番号と種別、業務管理者、過去の運用実績、決算。この4つを探してみてください。見つからないときは、事業者に直接お問い合わせいただいて構いません。

運用実績を横並びで比べたいなら、協会のデータベース（RCDB）を

とはいえ、事業者ごとにサイトを回って過去の実績を探すのは、なかなか骨が折れます。

RCA事務局

そういうときのために、当協会では公式データツール「不動産CFデータベース（RCDB）」を公開しております。加盟事業者が公表している運用実績を、同じ項目で横並びに見られるようにしたものです。

一社ずつサイトを回らなくても、どの事業者がどれだけのファンドを運用し、どういう結果（元本割れや遅延の有無）になってきたかを見比べられます。許可番号や決算の資料そのものは各事業者のサイトでご確認いただくことになりますが、運用実績については、ここで一度に比較・検証が可能です。

小林

サービスごとの実績も一目で分かるんですね。最初からこれを見ていればよかった……いや、自分で気になったファンドを探してみたからこそ、何が書いてあるかが分かるようになった気もします。

RCA事務局

どちらも大事だと思います。一度ご自分で事業者のページを見ておくと、RCDBの数字が何を意味しているかがより深く理解できるようになります。

まとめ：「これからの予定」と「すでに出た結果」

今回いちばん「なるほど」と思ったのは、ここでした。

募集中のファンドに書いてある利回りは、これからの予定。事業者の過去の実績は、すでに出ている結果。

予定だけを見て決めようとしていた私に、結果のほうも見てくださいと教えていただいた、というのが今回のお話です。しかもその結果は、投資する前に、誰でも見られる形で公表されています。

そして、調べた結果が「実績はまだこれから」だったとしても、それはそれで知っておく価値がある。分からないまま投資するのと、分かったうえで投資するのとでは、まったく違うのだと思いました。

教えていただいた確認項目は、この4つでした。

• 許可番号と種別
  どんな役割で事業を行っている会社か
• 業務管理者
  誰が責任を負っているか
• 過去の運用実績
  想定どおりに償還してきたか、元本割れはなかったか
• 決算
  預かったお金がどう扱われ、事業者にどれだけの体力があるか

探す場所は事業者によって違いますが、見るべき項目は同じです。運用実績については、当協会のデータベースで横並びに比べることもできます。

さて、事業者のことも確かめられましたので、次回はいよいよ実際に申し込んでみます。ファンドのページをどう読むのか、どんな書面に同意するのか、お金はいつ振り込むのか。引き続きお付き合いいただけますと幸いです。

※本記事でご紹介しているファンドは、特定の事業者・商品を推奨するものではありません。実際に募集されたファンドをもとに、内容の一部を変更して記載しています。

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